“房价跌了 18%，看房的人多了三成，真正下单的没几个。” 河南周口一家中介门店里，店长指着电脑上的来访记录说。他身后的墙上，贴着某楼盘从 8000 元 /㎡降到 6500 元 /㎡的促销海报。同一时间，济南住建局的办事大厅里，不少市民拿着材料在咨询存量房转保障房的申请流程 —— 当地 150 亿元收购 200 万平方米存量房的政策出台后，每天来现场的人比平时多了两倍。
这两种场景，其实是当下楼市的真实写照。一边是三四线城市房子不好卖，另一边是热点城市保障房成了香饽饽。2025 年的房地产市场，就在这样的差异中慢慢变化着。
政策调整带来的市场变化
国家统计局的数据显示，2025 年上半年全国商品房销售价格同比只涨了 0.3%，涨幅比前几年明显收窄。这个数据一出来，很多人觉得楼市变冷了。但济南的情况有点不一样，当地把收购的存量房改成保障房后，不少项目刚推出就被申请一空。
有人会问，济南这套做法能在全国推广吗？从目前情况看，各地差异挺大。中国人民银行公布，到 2025 年 6 月已经放了 2.3 万亿元保交楼专项借款，可像周口这样的城市，郊区房价还是降得厉害。住建部的专家分析，每个地方的楼市情况不同，用一样的政策可能效果不一样，甚至会让地区之间的差距变大。
开发商的生存现状
“国家批了 6 万亿保交楼贷款” 的说法在网上传过一阵，后来被证实是谣言。但真实情况是，房企之间的差距确实在拉大。2025 年上半年，有更多的中小房企撑不下去了，亿翰智库的报告显示，这期间房企破产数量比去年同期多了 40%。而拿到保交楼贷款的企业里，排名前 100 的房企占了九成以上。
成都一位做了多年房地产的老板说，他们公司规模小，连申请保交楼贷款的资格都没有。而万科这样的大房企，用保交楼贷款把收购的烂尾楼改成保障房后，项目反而更赚钱了，利润率比原来高了 3 个百分点。这种强者越强、弱者越弱的情况，在现在的楼市里挺明显。
房贷政策调整的实际影响
北京的李女士最近在看房，她算过一笔账：现在首套房贷利率降到 3.05%，贷款 100 万的话，每个月能比之前少还 130 块。但她也发现，银行审批比以前严多了，光是收入证明就来回补了三次材料。
央广网做过一个调查，2025 年 5 月 LPR 下调后，全国房贷审批通过的比例比之前低了 15%。尤其是在一些三四线城市，有的银行干脆暂时不做二手房贷款了。这就导致一个情况：表面上买房成本降了，可实际上想拿到贷款变难了。
公积金贷款也有类似的情况。杭州的房产中介小王说，最近来问公积金贷款的人多了不少，毕竟利率降到 2.6% 挺吸引人。但他也遇到过开发商不乐意的情况，“有个新楼盘，明确说优先选全款的客户，用公积金贷款的得排到后面”。
房价的区域差异到底有多大
深圳住建局发布的数据显示，2025 年上半年当地新房价格指数比上一季度涨了 0.2%。而广西梧州的统计报告里，同期房价比去年跌了 15%。这两个数字放一起，就能看出不同地方房价的差别有多大。
北京的房产博主 “老周” 做过一个对比：他在东城区看的一套 100㎡的二手房，半年内挂牌价涨了 5 万；而在远郊区，同面积的房子挂牌价降了 12 万。北师大的一位教授分析说，现在一线城市和三四线城市的房价，受人口、资源等因素影响，已经形成了两种不同的走势。
租售并举模式的进展与问题
杭州今年推进的 “以旧换新” 政策，已经有 1.2 万户家庭参与了。简单说就是，把家里的老房子卖给政府指定的平台，再用优惠价买新房。这办法既帮着卖掉了老房子，也带了新房的销售。
但保障房建设也遇到了一些问题。有市民反映，某保障房小区宣传时说有智能化家居，交房时却换成了普通家电。当地住建局回应称，确实有少数项目没按标准来，但总体合格率在 92%，已经要求整改了。
吉林的 “好房子” 项目也有类似情况，原本宣称节能率能到 65%，后来被查出来部分墙体保温层厚度不够。这些问题说明，保障房不仅要数量够，质量把关也得跟上。
现在到底该不该买房？这成了很多人纠结的事。有人觉得深圳核心区房价稳，早点买踏实；也有人看着周口的降价盘，想再等等看。其实不管怎么选，有个变化越来越明显：房子不再是随便买都能赚钱的东西，得看地段、看需求、看自身情况。
对于普通购房者来说，与其猜房价涨还是跌，不如想清楚自己是不是真的需要房子住。如果是刚需，多对比几个楼盘，算好自己的预算；如果是想投资，就得好好掂量掂量风险了。
你身边的房价最近有变化吗？要是你现在有买房的打算，会考虑哪些因素？来评论区聊聊吧。
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